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[알고 지냅시다] 권리금과 건물 인도 의무의 관계

기사승인 2020.03.25  19:26:15

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- 강봉훈 변호사

상가건물 임대차가 종료하기 전에 임차인이 건물주에게 신규 임차인을 주선하여 임대차계약을 체결하여 달라고 요구했는데도 건물주가 거절하면 임차인은 권리금 회수를 방해한 책임을 물어서 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 받을 때까지 건물 인도를 거절하겠다고 주장할 수 있을까?

상가건물 임대차계약과 관련하여 대부분 보증금이 수수되는데, 건물주가 임차인에게 보증금을 내줄 의무와 임차인이 건물주에게 건물을 인도할 의무는 이른바 동시이행 관계에 있다. 따라서 임차인은 건물주로부터 보증금을 지급받기 전에는 해당 건물을 사용하면서 영업을 계속할 수 있다. 물론 임차인이 영업을 계속하는 이상 점유 기간에 해당하는 임대료는 건물주에게 지급해야 한다.

그런데 건물주가 임차인에게 보증금을 내주거나 변제공탁을 했는데도 임차인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 받지 못했으니 그 돈을 지급받을 때까지는 건물을 점유할 권리가 있다고 주장하는 경우가 종종 발생한다. 임차인이 동시이행 항변권을 주장하는 경우이다.

동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 

임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있어서 임차인의 건물 인도의무와는 대가적 의미를 가지지 않는다. 따라서 임차인은 보증금을 제공받으면 건물을 인도해야 한다.

강봉훈 webmaster@jemin.com

<저작권자 © 제민일보 무단전재 및 재배포금지>
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