제주도 타 지역 피해사례 등 감안 선제 관리 들어가
‘청약통장 없어도’·동 호수 지정 가능 등 조건 제시
재건축·재개발조합 비해 리스크 높고 분담금 부담 커

제주도는 최근 지역주택조합에 대한 선제적 관리에 들어갔다. 전국적으로 피해사례가 잇따르고 있는데다 제주에서도 조합 설립이 잇따르며 가입 피해 예방 대책 홍보에 나섰다. ‘아는 사람만 안다’는 유리한 조건보다는 투자 함정 우려가 높다는 점 등에서 각별한 주의가 요구되고 있다.

△  비용 아끼려다 부담 커질 수도

지역주택조합은 ‘아파트 공동구매’로도 불린다. 토지매입부터 분양까지 무주택자 조합원들이 스스로 사업을 진행하는 제도로 제주에는 현재 7개 단지 1246세대가 조합을 만들거나 추진 중인 상태다.

조합원들이 모든 과정을 직접 진행하기 때문에 중간 단계 마진을 아낄 수 있어 합리적인 비용으로 주택을 확보할 수 있다는 점을 장점으로 꼽는다. 청약통장이 필요 없을뿐더러 선착순으로 조합원을 모집하기 때문에 원하는 동, 호수를 지정할 수 있다.

대신 안정성은 담보하기 어렵다. 일부 지역주택조합 성공사례도 있지만 이는 극히 드물다는 것이 관련 전문가들의 중론이다.

일반적으로 아파트는 토지를 매입 후 시공사를 선정하여 사업승인을 받은 후 분양을 하고 공사에 들어가는 반면 지역주택조합은 조합원을 모집한 후 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 사업승인을 받은 후에야 삽을 뜰 수 있다.

사업계획 승인 전까지 '추진 불가'가능성이 농후하다는 점은 불안 요인이다. 조합원을 확보하고 구역 내 토지면적 3분의 2 동의를 얻었더라도, 이후 땅 소유자 80% 이상 사용승낙서를 구하지 못하거나 경관 심의 등에서 제동이 걸리기도 한다. 사업기간 연장 등에 따른 비용과 분담금은 고스란히 조합원들의 몫이다.

사업계획상에 필요했던 토지금액이 높아지거나 조합원 모집 또는 홍보 등에 따른 추가 비용이 조합원에게 할당되는 등 분담금 부담으로 입주를 하지 못하게 되는 경우의 수까지 있다. 입주 불확실성 등으로 중간에 조합 탈퇴를 하더라도 계약서 상 조건, 과장 광고 여부나 당초 약속과 다른 내용으로 계약된 사실을 입장하지 못하면 계약금을 반환받기 어려운 등 금전적 손실을 입을 수 있다.

△ 적용 법률 차이·허위 광고 유의

전문가들은 이런 피해를 막기 위해서라도 조합 참여 전 토지매매계약서나 토지 소유권이 이전 된 등기부등본을 확인하라는 조언을 한다.

재건축·개개발 조합과 차이를 분명히 확인하는 것도 손해를 피할 수 있는 방법이다.

지역주택조합은 주택법, 재건축·재개발조합은 도시 및 주거환경 정비법에 따른다. 지역주택조합은 지역 주민의 ‘내 집 마련’을, 재건축·재개발조합은 도시 기능 회복이나 주거환경 개선 등 도시 정비를 목적으로 진행한다는 점에서 차이가 있다.

지역주택조합은 조합에 가입한 조합원들을 대상으로 우선 공급을 하고 나중에 일반 분양을 진행하지만 재건축조합에서 공급하는 주택은 대개 기존 소유자들을 배정 추첨한 다음 일반분양을 진행한다. 동과 호수 지정이 가능하다는 이점을 앞세우지만 승인 전 상태에서 이를 홍보하는 것은 허위로 판단할 수 있다.

대신 지역주택조합 조합원은 사업 해당지에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 소유한 사람만 가능하다.

재건축·재개발조합은 기존 소유하고 있던 부동산 평가 후 정산하는 반면 지역주택조합은 조합원들이 직접 분담금을 지불하는 형태로 리스크에서 차이가 있다.