[기고] 연세계약시 주의사항

제주도는 여러모로 독특한 점이 많습니다. 특히 부동산 분야가 그렇습니다. 대표적인 사례가 바로 임대차계약을 할 때 차임의 지급방법입니다. 일반적으로 전세계약이 아닌 경우에 차임의 지급은 월 단위로 이루어집니다. 흔히 월세라고 합니다. 

그런데 유독 제주도에서는 연세가 주로 이용되어서 보증금과 1년치의 차임을 선불로 일시에 지급합니다. 연세계약을 처음 접하는 분들에게는 다소 생소한 방식일 수 있지만, 어느것이 더 낫다고 단정 짓기는 어렵습니다. 오히려 임차인이 연세계약을 선호하는 경우도 많습니다. 

그러나 연세계약은 의외로 큰 위험을 내포하고 있어서 꼭 확인해야 할 부분이 있습니다. 바로 차임지급기간의 단위인 '1기'의 기준을 명시하는 것 입니다. 계약서에도 표시되는 내용이지만 주택은 2기, 상가는 3기의 차임이 연체되면 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차보호법에서도 같은 내용이 적시되어서 이렇게 차임을 연체하는 경우에는 주택이든 상가든 그 임차인을 더 이상 보호해줄 수 없습니다. 

그런데 만약 별다른 내용 없이 연세계약을 하게 된 경우에 1기의 차임은 어떻게 정해질까요. 당연히 1기는 1년이 되고, 1기의 차임은 연세 금액이 됩니다. 그러므로 임차인이 선의든 악의든 2년, 3년씩 차임을 연체하고 있는 동안에도 계약을 해지할 수 없게 됩니다. 그 이후에야 비로소 계약해지와 명도소송 등을 시작할 수 있게 됩니다. 일반적인 월세계약에서는 2개월, 3개월 만에 같은 효력이 발생한다는 점과 비교하면 대단히 큰 차이입니다. 

그래서 반드시 연세계약인 경우에도 1기의 기준을 명확히 1개월로 명시해두어야 민법이나 임대차보호법의 적용을 동일하게 받을 수 있습니다.